สินเชื่อ ซื้อบ้าน สร้างบ้าน มีอะไรบ้าง ?

ข้อแนะนำเกี่ยวกับสินเชื่อ 

            อัตราดอกเบี้ยบ้านเราช่วงนี้กำลังเป็นขาขึ้น หลายคนคงได้ยินได้ฟังคำแนะนำให้รีไฟแนนซ์ (Refinance) เงินกู้ซื้อบ้าน จากเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวมาเป็นเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะเวลานานๆ กัน เนื่องจากเชื่อกันว่าทำแล้วจะดี จะก่อให้เกิดประโยชน์กับคนซื้อบ้านมาก
            ทั้งนี้ในบรรดาเงินกู้ซื้อบ้านที่พบเห็นกันบ่อยๆ ในบ้านเรา รวมถึงแบบอื่นๆ ที่น่าจะได้มีโอกาสพบเห็นกัน หากจำแนกกันจริงๆ อาจแยกได้เป็น 7 ประเภท ซึ่งแต่ละประเภทมีข้อดีข้อเสียตรงไหน เหมาะใช้อย่างไรและ เมื่อไหร่ ขออนุญาตนำมาแจกแจงเพื่อเป็นประโยชน์กับนักลงทุนที่คิดจะรีไฟแนนซ์ช่วงนี้กัน 

       1.เงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Mortgage: FRM) 
           เงินกู้ซื้อบ้านประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่เท่ากับอัตราที่กำหนดในตอนกู้ยืมเงิน และเงินผ่อนชำระก็จะคงที่เท่ากันตลอดระยะเวลาการกู้ยืม โดยเงินที่ผ่อนชำระนี้ในช่วงต้นๆ จะจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ยเสียเป็นส่วนใหญ่ แต่เมื่อผ่อนไปนานๆ เข้าส่วนที่เป็นดอกเบี้ยจะเหลือน้อยลง ขณะที่การชำระคืนเงินต้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  
        ข้อดี ของเงินกู้ลักษณะนี้ก็คือหากอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเพิ่มสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะไม่ปรับสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้กำไรจากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยอีกส่วนหนึ่งด้วย
         แต่จุดอ่อนของเงินกู้ประเภทนี้ก็คืออัตราดอกเบี้ยมักสูงกว่าเงินกู้แบบอื่น เนื่องจากธนาคารจะต้องคิดเผื่อไว้สำหรับความเสี่ยงในการที่อัตราดอกเบี้ยในอนาคตจะเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทำให้โดยทั่วไปแล้วยิ่งกู้ดอกเบี้ยคงที่ระยะเวลาสั้นเท่าไหร่ ดอกเบี้ยก็จะถูกลงเท่านั้น แต่มักจะถูกกว่ากันไม่มากนัก ตัวอย่างเช่น กู้ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่ากู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี
         เงินกู้ชนิดนี้จึงเหมาะสำหรับคนที่ไม่ชอบเสี่ยง และไม่ใช่นักลงทุน โดยเฉพาะคนที่กู้เพื่อซื้อบ้านอยู่เอง โดยตั้งใจจะอาศัยอยู่ระยะยาวนานเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป ต้องการผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน โดยไม่ต้องกังวลกับการที่ธนาคารจะปรับขึ้นเงินค่าผ่อนเมื่อดอกเบี้ยขึ้น

         2.เงินกู้แบบดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงได้ (Adjustable-Rate Mortgage: ARM)

          เนื่องจากดอกเบี้ยเงินกู้ชนิดนี้จะปรับขึ้นลงตามภาวะตลาด ธนาคารที่ปล่อยกู้จึงไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงในเรื่องอัตราดอกเบี้ยมากเหมือนการปล่อยเงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่ การกู้ยืมสินเชื่อชนิดจึงมักทำได้ง่ายกว่า และอัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าเงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่และผ่อนน้อยกว่า

       โดยทั่วไปแล้วเงินกู้แบบนี้ผู้กู้ถ้าไม่อยากให้มีการเปลี่ยนแปลงยอดชำระหนี้คืนทุกเดือนหรือทุกปี ก็อาจเลือกที่จะกู้ในลักษณะชำระคืนคงที่เป็นระยะเวลา 1 ปี 3 ปี 5 ปี 7 ปี หรือ 10 ปี ตามแต่ที่ธนาคารจะเปิดช่องให้ ยิ่งจำนวนปีน้อยดอกเบี้ยก็จะยิ่งถูก แต่การเลือกทำอย่างนี้ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้เงินที่ผ่อนชำระที่กำหนดไว้คงที่ไม่พอค่าดอกเบี้ย ซึ่งจะทำให้เงินต้นเพิ่มขึ้นได้  เงินกู้ลักษณะนี้เหมาะกู้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง หรือกำลังมีแนวโน้มลดต่ำลง แต่ถ้าเป็นในช่วงที่ดอกเบี้ยในท้องตลาดกำลังปรับเพิ่มสูงขึ้น เงินกู้แบบนี้จะส่งผลให้ผู้กู้มีต้นทุนสูงขึ้นได้
        สินเชื่อแบบนี้เหมาะกับคนที่ไม่คิดที่จะถือครองบ้านเกิน 5 ปี และนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านราคาสูง แต่ไม่มีกำลังการผ่อนชำระในตอนนี้ ต้องการจ่ายเงินผ่อนชำระในช่วงแรกต่ำๆ ก่อน

            3.เงินกู้แบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย (Interest Only Mortgage)

          เหมือนกับเงินกู้แบบดอกเบี้ยลอยตัว เพราะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเหมือนกัน แต่ต่างกันตรงที่ผู้กู้จะจ่ายน้อยกว่า โดยเฉพาะในช่วงที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่น กู้ 30 ปี กำหนดไว้ว่า 5 ปีแรกจะจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยล้วนๆ แต่ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปจะต้องจ่ายคืนธนาคารทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย โดยคำนวณว่าใน 25 ปีที่เหลือจะต้องชำระคืนต่อเดือนเท่าไหร่ เงินต้นจึงจะหมด
         ข้อดีของเงินกู้ชนิดนี้ก็คือในช่วงปีต้นๆ จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระจะน้อยมาก และเงินผ่อนชำระทั้งจำนวนยังสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากเงินทั้งหมดเป็นดอกเบี้ย 100%
        เงินกู้ชนิดนี้เหมาะสำหรับคนที่มีรายได้ไม่ดีช่วงแรก แต่มั่นใจว่าในอนาคตตัวเองจะมีรายได้เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังเหมาะกับคนที่มีรายได้เป็นค่าคอมมิชชั่น และเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะสั้นที่ซื้อบ้านไว้รอราคาขึ้นเพื่อขายต่อด้วย 

       4.เงินกู้แบบเลือกจ่ายได้ (Option Adjustable-Rate Mortgage: Option ARM)

        มีลักษณะเป็นเงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวแต่ยืดหยุ่นต่อผู้กู้มากที่สุด โดยผสมผสานระหว่างการยืดหยุ่นเรื่องดอกเบี้ย ระยะเวลาและเทอมการชำระเงินเข้าไว้ด้วยกัน เพื่อให้เป็นทางเลือกสำหรับผู้กู้
 ทั้งนี้ในต่างประเทศมักมีให้ผู้กู้เลือกได้ 4 แบบคือแบบผ่อนน้อยที่สุด แบบเลือกจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย แบบจ่ายหมดใน 30 ปี และแบบจ่ายหมดใน 15 ปี
       ทุกเดือนธนาคารจะส่งรายละเอียดแจ้งให้ลูกค้าทราบว่าลูกค้ามีทางเลือกแบบใดบ้าง และแต่ละแบบต้องผ่อนเท่าไหร่ เนื่องจากเป็นเงินกู้ประเภทที่เปิดโอกาสยืดหยุ่นให้ผู้กู้มาก ดังนั้นจึงเป็นเงินกู้ที่ได้รับความนิยมมากในต่างประเทศโดยเฉพาะในสหรัฐ
       เงินกู้ประเภทนี้เหมาะอย่างยิ่งที่จะนำมาใช้กับการลงทุนระยะสั้นๆ กับอสังหาริมทรัพย์ และยังเหมาะสำหรับคนที่มีรายได้ไม่แน่นอน เพราะเป็นเงินกู้ที่เอื้ออำนวยในลักษณะเดือนไหนรายได้น้อยก็จ่ายน้อยได้ แต่พอได้โบนัสหรือค่าคอมมิชชั่นก็จ่ายมาก แต่เงินกู้แบบนี้ถือว่าไม่เหมาะกับคนที่มีรายได้แน่นอน

      5.เงินกู้ที่การชำระคืนเพิ่มขึ้นสม่ำเสมอ(Graduated Payment Mortgage: GPM) 

      เงินกู้แบบนี้การผ่อนชำระรายเดือนจะเริ่มต้นในระดับที่ต่ำก่อน และจะกำหนดให้มีการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอัตราคงที่ เช่น อาจกำหนดให้ต้องผ่อนเพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราปีละ 3% จนกระทั่งเมื่อการผ่อนชำระสูงเกินกว่าระดับที่ต้องผ่อนตามปกติ ซึ่งเป็นระดับที่กำหนดหรือตกลงกัน เงินผ่อนชำระก็จะคงที่ไม่เพิ่มสูงขึ้นอีกต่อไป
       เงินกู้ชนิดนี้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งสำหรับคนหนุ่มสาวที่เพิ่งซื้อบ้านเป็นครั้งแรก หรือเหมาะกับคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี

      6.เงินกู้แบบเร่งสัดส่วนความเป็นเจ้าของ (Growing Equity Mortgage: GEM)

         เงินกู้ประเภทนี้การจ่ายคืนเงินกู้จะเพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราที่กำหนด ซึ่งเงินผ่อนชำระส่วนที่เพิ่มขึ้นนี้จะถือเป็นส่วนที่เข้าไปตัดเงินต้นที่กู้ยืมให้ลดน้อยลง
       ตัวอย่างเช่น นายอนุชากู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบ GEM โดยตกลงกันว่าการผ่อนชำระรายเดือนให้กับสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นปีละ 5% ซึ่งการกู้ยืมภายใต้เงื่อนไขแบบนี้จะทำให้ระยะเวลาการผ่อนชำระลดลงครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับการกู้ยืมเงินแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่
       เงินกู้ประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านซึ่งต้องการผ่อนชำระคืนเงินกู้ให้หมดเร็วๆ และผู้ซื้อที่เพิ่งทำงานใหม่ๆ ที่รายได้มีลักษณะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ เมื่อทำงานไปนานๆ และแน่ใจว่าในอีก 10 ปีข้างหน้าความสามารถในการผ่อนชำระจะเพิ่มขึ้นได้เป็นเท่าตัว

7.สินเชื่อที่ต้องชำระคืนเงินต้นก้อนใหญ่ (Balloon Mortgage) 

       เป็นสินเชื่อที่กำหนดเงื่อนไขให้มีการชำระคืนเงินต้นให้หมดในครั้งเดียว หรือในบางกรณีอาจกำหนดให้มีการชำระคืนเงินต้นก้อนใหญ่เพียงส่วนหนึ่งของเงินต้นทั้งหมดก็ได้ เช่น การกู้ยืมที่มีข้อกำหนดต้องผ่อนชำระคืนเฉพาะค่าดอกเบี้ยเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 5 ปี พอครบแล้วต้องชำระคืนเงินต้นอีก 2,000,000 บาท

    

      การกู้เงินซื้อบ้านจากธนาคารต่างๆ เราควรศึกษาข้อมูลให้ดีถึงอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากแต่ละธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ยนที่แตกต่างกัน และการให้วงเงินการซื้อบ้าน สร้างบ้านที่ต่างกันด้วย โดยเงินที่ได้จากการกู้ต้องเพียงพอกับงบประมาณของการซื้อบ้าน หรือท่านใดที่ต้องการสร้างบ้านก็ต้องกู้ให้ได้ตามงบประมาณการสร้าง 

         ซึ่งการสร้างบ้านจะมีเอกสารขั้นตอนอีกหลายอย่างที่ต้องศึกษา หรือหากคุณกำลังมองหาบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่จะให้ความช่วยเหลือคุณในทุกด้านในการก่อสร้างบ้าน คือ บริษัทวันเอ็ม จำกัด เป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้าง รับสร้างบ้าน ที่มีทีมงานคุณภาพ พร้อมให้คำปรึกษาคุณในทุกๆขั้นตอน มีสำนักงานอยู่ที่จังหวัดอุบลราชธานีและจังหวัดศรีสะเกษ สามารถโทรสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 093-5599655  หรือที่ www.hbaan.com/building.html 

ขอบคุณข้อมูลจาก www.homedecorthai.com